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Contrato de alquiler con opción a compra.

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Ley de Arrendamientos Urbanos y Código Civil juntos en un mismo contrato


Buenos días a tod@s:

Como siempre en esta sección andamos a vueltas con los temas que tienen que ver con la vivienda. Si en el post anterior ¿Comprar o Alquilar? analizábamos en detalle porque marcadamente los españoles preferíamos comprar la vivienda en lugar de alquilarla,  y veíamos como no siempre es la mejor opción, en éste, vamos a combinar los dos mundos. 

Revisamos un poquito lo visto:

  • Teniendo en cuenta factores económicos, comprar una vivienda nos supone un desembolso inicial elevado y la recuperación de esa inversión, si nos viésemos en la necesidad de vender a corto plazo sería muy difícil. Por ello para estancias de 5 a 8 años en una vivienda, el alquiler es mejor opción que su compra. 
  • Teniendo en cuenta en factor laboral. Una vivienda en propiedad disminuye nuestra movilidad geográfica.

arrendamientos urbanos prima de opción

Pues teniendo esto en mente la pregunta es ¿Por qué no combinamos lo mejor de ambas opciones? Y ahí es donde surge el contrato de alquiler con opción a compra. ¿En que consiste?

Pues es un lenguaje poco formal es un contrato de arrendamiento, perfectamente normal, regido por la ley de arrendamientos urbanos, al que se le añade una cláusula que es la opción a compra. Esta cláusula confiere al arrendatario (inquilino) la exclusividad de compra, en un plazo y por un precio fijado en ese momento, del inmueble objeto de alquiler. También se estipula que porcentaje de lo que se paga por renta se dedicará al pago de la propiedad.



Que debe figurar en esa cláusula:

  • La cuantía de la prima, el importe de la prima de la opción. La prima es una cantidad que se entrega al arrendador, dueño del inmueble, como señal y compromiso de compra. Si la operación no llega a realizarse esa cantidad no es reembolsable. Que esto os quede muy claro, no es una fianza como en el caso del alquiler que se devuelve al final del contrato si no hay desperfectos, es una entrega y señal de compra. 
  • El precio de venta, se fija en el momento de la firma del contrato cual será el importe el día que se compre.
  • La vigencia de la opción, durante que plazo puede ejercerse la opción a compra. Generalmente la opción de compra tiene la misma vigencia que el contrato de arrendamiento, pero debe figurar.
  • Que parte del importe de alquiler va a dedicarse a la compra. Completa libertad para las partes, pueden ser porcentajes variables dependiendo del año, por ejemplo durante el primer año el 90%, el segundo el 70% y el resto el 50%, o establecer uno fijo para toda la vigencia del 60%.
  • Muy recomendable que aparezca también una relación de gastos y quién es el encargado de su pago: comunidad, averías, reformas..... ect nuevamente a pacto.


¿Que debe tener muy en cuenta el inquilino antes de firmar un contrato de este tipo?

  • Que si no se realiza la compra en el plazo, el contrato es un contrato de alquiler al uso. No hay reembolso posible de la prima de la opción, y tampoco se recibe ninguna cantidad del porcentaje de renta que dedicábamos a la compra. Todo lo pagado es alquiler.
  • Que debe asegurarse de que no pesen sobre el inmueble ningún tipo de cargas o gravámenes que puedan imposibilitar la transacción, ejemplo el inmueble se encuentra embargado por alguna deuda del propietario, tiene una hipoteca...ect.
  • Que el contrato principal es el arrendamiento, lo que quiere decir que si dejamos de pagar el importe del alquiler y llegamos al desahucio perdemos de igual forma la cantidad entregada como prima de opción.


El contrato de arrendamiento con opción a compra tiene ventajas e inconvenientes para ambos.

Ventajas:

Para el inquilino que no tiene que esperar a tener una cantidad importante del precio de la vivienda para acceder a ella, las primas suelen ser menores que una entrada, parte del dinero entregado formará parte del pago y mientras se puede disfrutar de la casa. Para el vendedor porque dispondrá de ingresos que no obtendría de una vivienda vacía y le aportará tranquilidad frente al futuro.

Inconvenientes para ambos:

El precio. Dependiendo de las condiciones del mercado el precio fijado puede ser inadecuado al momento de realizar la operación: alto o bajo, con lo cual a cualquiera de las partes puede “costarle” dinero de alguna forma. 

El tiempo: igualmente para ambos es una operación que puede o no concretarse en el futuro, si no lo hace ambos se sentirán frustrados ya que ninguno consigue lo que desea, ya sea comprar ya sea vender.

Un consejo, es un contrato, tiene repercusiones económicas y legales. Es complicado, por que funde en un mismo documento el arrendamiento, regido por la ley de arrendamientos urbanos, con la opción a compra que se rige por el código civil. Es por éste último que este tipo de contratos goza de bastante flexibilidad, y da mucho margen a las partes para pactar las condiciones, también inseguridad jurídica por no estar totalmente regulado. 

Eso por una parte, por otra, los contratos de arrendamiento son privados, y no suelen inscribirse en ningún registro público, aunque se puede, por lo que algunos de nuestros pactos podrían no tener efecto frente a terceros. 

Por todo ello  si estáis considerando realizar una operación de este tipo, un abogado especializado en temas inmobiliarios podrá evitaros muchos dolores de cabeza, aconsejandoos en el proceso: la mejor forma de garantizar lo entregado por ejemplo.

Y hasta aquí el post de hoy, espero que os haya aclarado un poquito las cosas sobre este tipo de contrato, que últimamente está de moda, y que tengáis al menos una visión general y otra opción ha considerar.

¡Hasta la próxima









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